Investissements immobiliers : débuter sans argent ni crédit

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VOUS VOUS DEMANDEZ SUREMENT COMMENT INVESTIR EN IMMOBILIER SANS ARGENT? 

Il n’y a pas pas un jour sans qu’on se demande comment  nous pourrions bien faire des investissements immobiliers lorsque notre dossier de crédit est peu reluisant et que nous possédons peu d’argent à investir, ou pas du tout. À cette question qui tue, nous répondrons d’une manière répétitive. Usez de l’argent des autres ou encore du crédit des autres. Simple comme réponse non? Mais c’est là la seule option à votre portée, à moins d’économiser la mise de fonds requise. Ce qui pourrait être long si on se fie aux habitudes d’épargne des gens et le coût de la vie. N’ayez pas d’excuses pour retarder votre investissement. Voici quelques conseils pour accélérer les choses.

 l’argent des autres qu’est-ce que c’est ?

Pensez-vous que tout ceux qui ont du succès en immobilier le font en injectant leurs propres argent? Ayez toujours à l’esprit que plus la transaction est d’envergure, plus l’investisseur aguerri fait  appel au crédit et au financement créatif. Voici donc quelques sources de financement qui peuvent être disponibles :

Le «love money»
Bien de gens débutent en affaires avec l’argent provenant d’un héritage, de la loterie, d’un parent ou d’un ami. On parle alors de «love money». Utiliser l’argent de quelqu’un qui a confiance en vous et qui n’exigera pas de garantie en échange. Ce prêt sera uniquement basé sur la confiance qui existe entre vous deux.

Les prêteurs privés corporatifs
Voici des portes qui vous seront utiles lorsque le moment de trouver de l’argent sera présent. Effectivement, les prêteurs privés s’avèrent des atouts majeurs en  investissement immobilier. Ils peuvent prêter de l’argent en échange bien sûr d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou encore sur celui que vous êtes sur le point d’acheter. Leur prise de décision est de beaucoup plus rapide que les institutions bancaires, leurs critères sont plus souples et flexibles et ils sont prêts à prendre beaucoup plus de risques que les banques, mais en revanche, pour un taux d’intérêt plus élevé. C’est l’une de vos meilleures cartes.

Voyez vos prêteurs privés comme vos associés dans la transaction. Ces gens vous permettront de réaliser des profits intéressants en échange d’un pourcentage, que ce soit en intérêt perçu ou de frais de toutes sortes. Cependant, demeurez prudent. Vous verrrez que le montant d’intérêt que vous devrez leur verser gonflera rapidement, les taux de ce marché peuvent être de  10% à 20%. Faites biens vos vérifications et vos calculs. Dites-vous qu’il est mieux d’obtenir 50% à 60% d’un profits ou d’un gain que 100% de rien du tout ? Voila ! C’est toujours cela que vous devez avoir à l’esprit lorsque vous démarrez sans argent comptant et sans accès au crédit bancaire.

un prêteur privé personnel
Vous connaissez un ami, un parent, une connaissance qui a de l’équité sur une propriété par exemple? Comme on dit dans le jargon, de nombreuses personnes ont de l’argent qui dort dans leur propriété. Elles ont une maison libre de dettes et ne pensent pas à utiliser cet actif et à le faire fructifier.

Et si vous leur offriez un taux d’intérêt de quelques points de pourcentage de plus pour emprunter sur leur maison, leur condo, leur chalet? Elles empruntent sur une marge hypothécaire à 4%, par exemple, et elles vous prêtent par la suite à du 6%. Une situation gagnant-gagnant. Un excellent moyen d’obtenir les liquidités manquantes pour mener à terme votre prochain projet immobilier.

Trouvez un endosseur
Par le passé, vous avez mal géré le crédit qui vous avait été accordé. Les banques ne vous font plus confiance? Peut-être qu’une personne de votre entourage ou de votre famille accepterait de vous endosser, de se porter garant au cas où vous feriez défaut. Si c’est le cas, évidemment,  et si vous faites appel à un tel endosseur, soyez prudent, car c’est toute votre relation avec l’endosseur qui sur la table. Pas seulement de l’argent.

Le vendeur pourrait-il vous financer?
Le vendeur de l’immeuble peut s’avérer une source de financement potentielle. Effectivement, lors de la vente, il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente, communément appelée dans le jargon, en «balance de vente». Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient lors de la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre partie lui est due selon les conditions et modalités de paiement que vous aurez négociées avec lui.

investissements :Exemple

Supposons qu’un vendeur possède un immeuble entièrement payé et qu’il accepte de vous le vendre pour 500000 $. Sans le solde de prix de vente ne s’applique, le notaire remettra au vendeur 500 000$, si l’on fait abstraction de divers frais reliés à la vente. Si une entente est intervenue à l’effet que le vendeur vous consent un solde de prix de vente, disons 50 000 $, et bien le vendeur touchera 450 000 $ chez le notaire et un autre 50000 $ dans le temps, selon l’entente que vous aurez négociée avec lui. Vous pourriez par exemple lui rembourser les 50 000 $ en question d’ici la prochaine année, d’ici les trois ou cinq prochaines années. Tout dépend des besoins et de la flexibilité du vendeur.

échangez vos trouvailles avec des associés
Aimeriez-vous de devenir un as en recherche d’aubaines et de transformer votre temps  en argent ? Vous trouvez l’aubaine, vous l’administrez et en revanche, vous recevez une part en devenant un associé partenaire. Cet solution est utile aussi pour ceux qui investissent et qui possèdent du capital. Un jour ou l’autre vous devrez utiliser l’argent de quelqu’un d’autre, soit parce que vos projets prendront de l’expansion et de l’ampleur, soit parce que vous aurez détecté plusieurs aubaines dans un court lapse de temps, soit parce que les banques ne voudront plus vous prêter à cause de votre ratio d’endettement. N’oubliez jamais qu’un banquier, ce n’est qu’un type qui vous prête un parapluie lorsqu’il fait beau et qui vous le soutire immédiatement lorsqu’il pleut.

LA CRÉATIVITÉ FAIT DES MIRACLES! DÉVELOPPEZ-LÀ.

Voici 3 pistes intéressantes pour de futures investisseurs

#1 Acheter des immeubles avant leur construction

Une méthode très lucrative de faire de l’argent est de faire l’achat d’un immeuble avant sa construction. Plus rapidement on entre tôt dans le projet, meilleures sont nos chances de succès. Il y a plusieurs types de projets disponibles sur le marché de l’immobilier; condominiums, parcs de maisons, villas, chalets, terrains, centres d’achats, etc.

#2 Utilisez vos REER pour vos investissements immobiliers
Plusieurs d’entre vous  ne savent pas qu ‘il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier sans jamais sortir l’argent de ses REER. Cela peut se faire de plusieurs manières. Vous pouvez faire l’achat d’une partie de votre maison avec vos REER. Vous pouvez investir en immobilier via des obligations (Bond). Avez-vous pensé à acheter du terrain près des grandes villes à l’aide de vos REER ? Les compagnies qui offrent ce service s’occupent de tout et vous profitez de bons rendements. Ce type d’investissement est considéré passif. Vous n’avez à vous préoccuper de rien, car des professionnels le font pour vous.

 #3 Utiliser l’effet de levier investissements immobiliers
L’investissement dans l’immobilier offre à l’investisseur un outil rare que l’on ne retrouve pas sur le marché des actions ou des fonds mutuels. Si vous désirez acheter une action ou un fonds mutuel. Vous devez payer la totalité de sa valeur au moment où vous placez l’ordre d’achat.

ACHETEZ À CRÉDIT…
Même si vous achetez sur marge, le montant que vous pouvez emprunter est encore bien moindre que dans l’immobilier. Les investissements « classiques » nécessitent des prêts hypothécaires de 20%. Cependant, selon le lieux où vous habitez, il y a de nombreuses formes de prêts hypothécaires qui exigent aussi peu que 5%. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble des biens en payant seulement une fraction de la valeur totale.

N’EST-CE PAS UN LEVIER MAGNIFIQUE ?
C’est ce levier qui encourage l’investissement dans l’immobilier. Les gens peuvent prendre une seconde hypothèque sur leur maison ou utiliser l’équité de leur maison pour faire un ou plusieurs investissements passifs en immobilier.


CONCLUSION :

Nous nous sommes penchés sur 3 conseils en investissement immobilier afin d’aider un peu les nouveaux investisseurs. Cependant, vous avez surement deviné que nous n’en avons abordé que quelques-uns seulement. Dans ces 3 exemples, il existe d’innombrables autres variantes de placements immobiliers.

Y en aura pas de facile!!

Comme pour tout investissement. Il y a beaucoup de potentiel avec l’immobilier, mais cela ne signifie pas qu’il s’agit d’un gain assuré. Plus vous aurez bien rempli vos devoirs au début, meilleures seront vos chances de réussite. Comme pour tout investissement, faire des choix prudents et peser les « pour » et les « contre » des coûts et des bénéfices de ces choix sont fortement recommandés avant d’aller de l’avant. Et cela vaut autant pour le débutant sans argent que celui qui en a suffisamment.

Vous pouvez regarder ce document vidéo afin d’entendre l’expérience d’un nouvel investisseur avec des moyens modestes obtenir un certain succès  et ainsi augmenter ses revenus mensuels.

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AUTEUR : ÉRIC ST-GELAIS  Pour Gestion Immobilière GESPECT.COM,

SOURCES :  1. Les affaires.com 2. immofacile.ca 3.  GESPECT (Mme Kathleen Lanthier-Wafer)

Image à la Une : courtoisie de Istock

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